תוספת חדר

פיקוח תמ"א 38

In כללי by nitsan

 

תמ"א 38 – צריכים מפקח לפרויקט?
חברת Effective תהיה לצידכם,
לאורך כל הדרך.

תמ"א 38 – צריכים מפקח לפרויקט?
חברת Effective תהיה לצידכם,
לאורך כל הדרך.

תמא 38

בשנת 2005 אישרה ממשלת ישראל את תכנית המתאר הארצית לתכנון ובנייה (תמ"א 38) לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אז מה עושים עם התמ"א 38 הזה ואיך הוא רלבנטי עבורכם? ריכזנו לכם כאן כל מה שצריך לדעת על תמ"א 38 ואיך ניתן לשדרג את חייכם ללא הכר באמצעותו.

בשנת 2005 אישרה ממשלת ישראל את תכנית המתאר הארצית לתכנון ובנייה (תמ"א 38) לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אז מה עושים עם התמ"א 38 הזה ואיך הוא רלבנטי עבורכם? ריכזנו לכם כאן כל מה שצריך לדעת על תמ"א 38 ואיך ניתן לשדרג את חייכם ללא הכר באמצעותו.

בואו נעשה מסע קטן בזמן, אל שיעורי גיאוגרפיה בבית הספר היסודי. כולנו למדנו על השבר הסורי אפריקאי אשר חוצה את מדינת ישראל לאורכה. השבר מתחיל בדרום טורקיה, עובר דרך סוריה ודרום הלבנון, ממשיך לאורכו של נהר הירדן, ים המלח, הערבה, מפרץ אילת וים סוף, והלאה משם דרך מפרץ עדן וטנזניה ומסתיים במוזמביק. אזור השבר הזה מתאפיין ברעידות אדמה קלות עד בינוניות בתדירות גבוהה יחסית, וברעידת אדמה עזה אחת לכשמונים שנה. על פי נתונים אלה, והמחקרים שנעשו בעשורים האחרונים, נראה כי רעידת אדמה חזקה בישראל היא תרחיש מציאותי ובלתי נמנע, וצפויה לגרום לאסון בקנה מידה עצום, כאן במדינת ישראל. לישראלי מן השורה קשה להתייחס לתרחיש זה כאל תרחיש רלבנטי, במציאות הישראלית בה נראה כי יש עניינים הרבה יותר דחופים וחמורים אשר דורשים את תשומת לבנו. כך אנחנו נאנקים תחת עול הפרנסה ויוקר המחיה ויוצאים לכיכרות להילחם על מחירי הקוטג', מודאגים מהמצב הביטחוני בתוך הארץ ומסרגים את חלונות בתינו, בונים ממ"דים וממ"קים כדי להתגונן מאיום טילים מבחוץ ובין לבין משתדלים לחיות, לגדל ילדים ופה ושם גם קצת לשמוח. ועם זאת, התרחיש המדובר של רעידת אדמה חמורה ואסון הומניטרי גדול במדינת ישראל, הוא כנראה רק עניין של זמן.
בישראל ישנן 810 אלף יחידות דיור שנבנו לפני החלת תקן הבנייה לרעידות אדמה בשנות ה -80 של המאה העשרים. מתוכן, 70 אלף יחידות דיור הן בעלות סיכון גבוה מאד להינזק או לקרוס לחלוטין במקרה של רעידת אדמה חמורה, שהיא, כאמור, רק עניין של זמן. הבניינים המועדים ביותר לפורענות הם בניינים שנבנו לפני שנות ה-80, בעיקר בניינים שני שלוש קומות ומעלה, והסיכון גובר ככל שהבניינים קרובים יותר לקו השבר הסורי אפריקאי, כלומר בקו האורך הכולל את קריית שמונה, טבריה, בית שאן, חיפה, ירושלים ואילת. מתוך 70 אלף יחידות הדיור שבסיכון, 40 אלף נחשבות בסיכון גבוה עוד יותר.

לפי תכנית תמ"א 38, יחוזקו מבנים אשר נמצאים בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה, במימון יזמי נדל"ן וללא עלות לדיירים, כשהתמריץ הכלכלי הוא כפול : הדיירים בבניין זוכים בשדרוג דירותיהם, ואילו היזמים מקבלים זכויות בניה שמאפשרות להם לבנות בבניין דירות חדשות שנשארות בבעלותם.

במילים אחרות, מתחת לרגלינו רוחשת סכנה שאנחנו משתדלים מאד שלא להיות מודעים אליה, סכנה שהיא חמורה יותר מכל סכנה אחרת, ושעלולה לגבות מאתנו מחיר שלא נגבה בכל מלחמות ישראל גם יחד. המספרים קשים לתפיסה : היקף האסון אליו נערכת מדינת ישראל כולל 28,600 בניינים שנהרסו כליל או נגרם להם נזק כבד, 7,000 הרוגים, 8,600 פצועים בינוני עד קשה, 9,500 אנשים חיים לכודים תחת ההריסות, 170,000 איש ללא קורת גג, 290,000 בניינים שיספגו נזק קל עד בינוני, ו 37,000 אנשים פצועים קל.
קחו נשימה. אנחנו ממשיכים. התכנית של מדינת ישראל להתמודד עם תרחיש בלהות כזה היא תמ"א 38. ובמילים אחרות : תכנית המתאר הארצית לתכנון ובנייה (תמ"א) 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לפי תכנית זאת, יזמי נדל"ן יחברו אל בעלי דירות בבניינים משותפים ויפעלו יחד בתכנית כלכלית שמיטיבה עם שני הצדדים : היזמים יחזקו את הבניינים ויביאו אותם למצב בו הם עומדים בתקן הבנייה לרעידות אדמה, תוך כדי שהם משדרגים את הבתים, מרחיבים את הדירות ומשפרים את תנאי הדיור של הדיירים, ובתמורה מקבלים היזמים זכויות בניה על גגות הבניינים (או בקומת הקרקע במקרה שמדובר בבניינים הבנויים על עמודים). את זכויות הדירה האלו ממשים הקבלנים בצורת בנית יחידות דיור חדשות על גגות הבניינים המשודרגים. מכירת יחידות הדיור החדשות תממן את עלות חיזוק המבנים ושיפורם ותניב ליזמים רווח שיהפוך את כל העסקה לכדאית עבור שני הצדדים. ומי, ילדים, לא משתתף בעסקה? מדינת ישראל. זהו בעצם פתרון שמצאה ממשלת ישראל למיקור חוץ של חיזוק המבנים והכנתם לקראת רעידת האדמה הבלתי נמנעת, ללא מימון מטעם המדינה. נראה שכולם מרוויחים. עם זאת, בשנים האחרונות עולים מן השטח קולות של ביקורת, ועיקר הביקורת נסובה סביב מיקום הפרויקטים של תמ"א 38. למה הכוונה? עולה כי דווקא באזורים שנמצאים תחת הסיכון הגבוה ביותר של קריסת מבנים ברעידת אדמה חמורה, התמריץ שמציעה תמ"א 38 אינו מספיק לא ליזמים ולא לדיירים, וכך עיקר עבודות תמ"א 38 נעשות באזורים מבוקשים בהם ערך הנדל"ן גבוה, ופחות בפריפריה, שנמצאת, מה לעשות, קרוב הרבה יותר לשבר הסורי אפריקאי, מאשר תל אביב, למשל. לאחרונה הועלו מספר הצעות לפתרון הכשל הבסיסי הזה, ביניהן העתקה של זכויות הבניה של הקבלנים מהפריפריה למרכז, כלומר – הקבלנים יחזקו וישדרגו מבנים בפריפריה תמורת זכויות בניה במרכז במסגרת תכניות התחדשות ערים. הגעתם עד לכאן? נהדר, תמה ההרצאה ואין שיעורי בית.

לפי תכנית תמ"א 38, יחוזקו מבנים אשר נמצאים בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה, במימון יזמי נדל"ן וללא עלות לדיירים, כשהתמריץ הכלכלי הוא כפול : הדיירים בבניין זוכים בשדרוג דירותיהם, ואילו היזמים מקבלים זכויות בניה שמאפשרות להם לבנות בבניין דירות חדשות שנשארות בבעלותם.

במילים אחרות, מתחת לרגלינו רוחשת סכנה שאנחנו משתדלים מאד שלא להיות מודעים אליה, סכנה שהיא חמורה יותר מכל סכנה אחרת, ושעלולה לגבות מאתנו מחיר שלא נגבה בכל מלחמות ישראל גם יחד. המספרים קשים לתפיסה : היקף האסון אליו נערכת מדינת ישראל כולל 28,600 בניינים שנהרסו כליל או נגרם להם נזק כבד, 7,000 הרוגים, 8,600 פצועים בינוני עד קשה, 9,500 אנשים חיים לכודים תחת ההריסות, 170,000 איש ללא קורת גג, 290,000 בניינים שיספגו נזק קל עד בינוני, ו 37,000 אנשים פצועים קל.
קחו נשימה. אנחנו ממשיכים. התכנית של מדינת ישראל להתמודד עם תרחיש בלהות כזה היא תמ"א 38. ובמילים אחרות : תכנית המתאר הארצית לתכנון ובנייה (תמ"א) 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לפי תכנית זאת, יזמי נדל"ן יחברו אל בעלי דירות בבניינים משותפים ויפעלו יחד בתכנית כלכלית שמיטיבה עם שני הצדדים : היזמים יחזקו את הבניינים ויביאו אותם למצב בו הם עומדים בתקן הבנייה לרעידות אדמה, תוך כדי שהם משדרגים את הבתים, מרחיבים את הדירות ומשפרים את תנאי הדיור של הדיירים, ובתמורה מקבלים היזמים זכויות בניה על גגות הבניינים (או בקומת הקרקע במקרה שמדובר בבניינים הבנויים על עמודים). את זכויות הדירה האלו ממשים הקבלנים בצורת בנית יחידות דיור חדשות על גגות הבניינים המשודרגים. מכירת יחידות הדיור החדשות תממן את עלות חיזוק המבנים ושיפורם ותניב ליזמים רווח שיהפוך את כל העסקה לכדאית עבור שני הצדדים. ומי, ילדים, לא משתתף בעסקה? מדינת ישראל. זהו בעצם פתרון שמצאה ממשלת ישראל למיקור חוץ של חיזוק המבנים והכנתם לקראת רעידת האדמה הבלתי נמנעת, ללא מימון מטעם המדינה. נראה שכולם מרוויחים. עם זאת, בשנים האחרונות עולים מן השטח קולות של ביקורת, ועיקר הביקורת נסובה סביב מיקום הפרויקטים של תמ"א 38. למה הכוונה? עולה כי דווקא באזורים שנמצאים תחת הסיכון הגבוה ביותר של קריסת מבנים ברעידת אדמה חמורה, התמריץ שמציעה תמ"א 38 אינו מספיק לא ליזמים ולא לדיירים, וכך עיקר עבודות תמ"א 38 נעשות באזורים מבוקשים בהם ערך הנדל"ן גבוה, ופחות בפריפריה, שנמצאת, מה לעשות, קרוב הרבה יותר לשבר הסורי אפריקאי, מאשר תל אביב, למשל. לאחרונה הועלו מספר הצעות לפתרון הכשל הבסיסי הזה, ביניהן העתקה של זכויות הבניה של הקבלנים מהפריפריה למרכז, כלומר – הקבלנים יחזקו וישדרגו מבנים בפריפריה תמורת זכויות בניה במרכז במסגרת תכניות התחדשות ערים. הגעתם עד לכאן? נהדר, תמה ההרצאה ואין שיעורי בית.

אז מה עושים עם התמ"א 38 הזה ואיך הוא רלוונטי עבורכם? אם אתם גרים בבניין שעומדת בדרישות תמ"א 38, אתם יכולים להתקשר עם יזם אשר יחזק, ישדרג ויעלה את ערך הדירות שלכם והבניין כולו, בתמורה לזכויות בניה על הגג שלכם. זאת הזדמנות אדירה לשדרוג משמעותי באיכות חייכם ועליה משמעותית של ערך הנכס שלכם, תמורת צלילה לעולם של ביורוקרטיה, רעש ואבק. שווה? מאד.

תמא 38 מרפסות

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 ?

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 ?

פעולות מקדימות של הדיירים : כינוס אסיפת דיירים לצורך קידום תהליך תמ"א 38, מינוי נציגות של 80% לפחות מדיירי הבית ובחירת גוף מקצועי אשר ייצג את הדיירים, חתימה על הסכם ייפוי כוח, ליווי וייצוג של הדיירים.
בדיקת התכנות תמ"א 38 בבניין שלכם : באיזו שנה נבנה הבניין, מה שטחו, האם הוא עומד בתנאי החוק והתקנות, האם יש עליו צו הריסה וכו'.
בדיקת היתכנות משפטית על ידי עורך דין מטעם הדיירים, ובדיקת היתכנות וזכויות בניה על ידי אדריכל מטעם הדיירים.
הפצת מכרז ובחינת הצעות יזמים.
בחירת יזם מבצע, שכירת מפקח מטעם היזמים, חתימה על הסכם התקשרות בין הדיירים ליזם.
אישור עקרוני של התכנית מול העירייה – על ידי היזם הנבחר.
הכנת והצגת התכניות המפורטות לפרוגרמה, על ידי היזם מול העירייה ולאחר מכן מול הדיירים. בשלב זה מציג היזם את התכניות המפורטות לדיירים, לאחר שהתקבל אישור עקרוני מהעירייה.
חתימה על הסכם הביצוע בין היזם לדיירים – על ידי היזם, נציגות הדיירים ועורך דין מטעם הדיירים.
הוצאת היתר בנייה על ידי היזם הנבחר.
ביצוע עבודות הבניה על ידי היזם, ופיקוח על ידי המפקח שנשכר על ידי הדיירים.
סיום העבודה ושנת בדק.
  • במקרה בו יש להרוס את הבניין, הדיירים מתפנים מהבניין לפני שמתקבל ההיתר בסעיף 9, כמובן לא לפני שהם מקבלים ערבות חוק המכר בשווי דירתם החדשה, וערבות על תשלום דמי השכירות.

כפי שראיתם עד כה, תהליך תמ"א 38 הוא תהליך מורכב אשר דורש סנכרון ביו גורמים שונים, בעלי תפקידים ונותני שירות, דיירים, יזמים, קבלנים מבצעים, וכן הלאה. אכן תהליך מורכב. ועם זאת, בסופו של התהליך, יש לדיירים – או לכם – דירה משודרגת, גדולה יותר ובטוחה יותר, מעלית, ממ"ד או ממ"ק, חניה פרטית, בניין שעומד בתקן רעידות האדמה, ערך נכס גבוה יותר, ושכנים חדשים מלמעלה. ויותר חשוב מהכל : יש לכם שקט ובטחון וידיעה שעשיתם מעשה אקטיבי לשיפור הביטחון והבטיחות שלכם ושל משפחתכם.

תמא 38

תמ"א 38 : מבזק חדשות!

תמ"א 38 : מבזק חדשות!

בחודש אוגוסט 2015 יכנסו לתוקפן תקנות חדשות מטעם נציבות הכבאות וההצלה. תקנות אלו הופכות אלפי פרויקטים ש"נתקעו" בשל היותם לא רווחיים עבור הקבלנים, לפרויקטים רווחיים ובכך מגדילה באלפים את מספר הבניינים אשר מתאימים לפרויקט תמ"א 38.
עד כה, חויבו קבלנים לבנות חדרי מדרגות מוגנים מאד בכל בניין שגובהו עולה על 13 מטרים. עלויות בנית חדרי מדרגות מוגנים מאש הן גבוהות מאד והן הופכות פרויקטים רבים ללא רווחיים. כעת בוטלה ההנחיה המחייבת ובמקומה נכנסו לתוקף דרישות בטיחות חלופיות אשר מאפשרות מצד אחד פתרונות בטיחותיים במקרה של שריפה, ומצד שני רווחיות של הפרויקט אשר מאפשרת את קיומו.

הדרישות הבטיחותיות החדשות – תמ"א 38 :

• התקנת מערכת לשחרור עשן בגג המבנה.
• ברז כיבוי אש בכל קומה בבניין.
• ארונות חשמל, מים וגז מחומרים לא דליקים.
• מערכת מתזים בכל דירה חדשה.
• הפרדה של חדר המדרגות מחניות תת קרקעיות ומחסנים במרתף באמצעות דלתות אש.
• הפרדת אש בין הקומות על ידי אטימה של מעברי פירים וצנרת מפני מעבר עשן ואש.
• גלאי עשן בכל הדירות.
• מסתורי כביסה מחומרים לא דליקים.
• שלטי הכוונה ותאורת חירום בשטחים המשותפים.

וכך, בהתאם לתקנות החדשות, ניתן יהיה להגביה בנין שגובהו עד 13 מטר עד לגובה של 22 מטר, כלומר להוסיף כ 2.5 עד 3 קומות, ובנין שגובהו מעל 13 מטר ניתן יהיה להגביה עד לגובה של -29 מטר.
התקנות החדשות מאפשרות בנייתם של עשרות אלפי פרויקטים נוספים – אולי הפרויקט הבא הוא הבניין שלכם?