עלויות בניה

עלויות בניה

In כללי by nitsan

 

חישוב עלויות בניה

עלויות בניה

מכל השאלות ותהיות של אנשים לקראת פרויקט בניה, נראה שהשאלה הבוערת ביותר היא שאלת חישוב עלויות בניה, ובמילים אחרות,
כמה זה עולה לנו?

חישוב ריאלי של עלויות בניה חייב לקחת בחשבון לא רק את העלויות העיקריות אשר כוללת את עלויות השלד, הגמר ועלויות הפיתוח, אלא גם את העלויות הנלוות האחרות, בתוכן כאלו שהן נתונות לבחירת היזם וכאלו שאינן. אם היזם מתבסס על חישוב עלויות בניה בלי לקחת את העלויות הנוספות בחשבון, הוא צפוי למצוא את עצמו בבעיה באמצע הדרך או לקראת סופה, כשהוא יגלה שהתקציב אזל והעבודה עוד לא הסתיימה.

חישוב עלויות בניה עיקריות

האומדן המקובל בענף הבניה לצורך חישוב עלויות בניה עיקריות (שלד גמר ועלויות פיתוח) הוא של 5,000-6,000 ₪ כולל מע"מ לבניה ברמת גימור סטנדרטית. הסכומים האלה הולכים ומטפסים מעלה ככל שהיזם בוחר ברמת גימור גבוהה יותר. חישוב עלויות בניה עיקריות הוא חישוב עד שלב המפתח וכולל את הריצוף, את הכלים הסניטריים ואת החלונות והדלתות בבית אך אינו כולל את המטבח, התאורה, הריהוט, בקרת האקלים (מיזוג, הסקה וכן הלאה) וכדומה.

אם נפרוט לפרטים את חישוב עלויות בניה העיקריות נגיע לחלוקה הבאה :

עלויות בניה – שלד :
  • עלות השלד מחושבת לפי שטח היציקות, ולא לפי השטח במ"ר בנוי.
  • טווח המחירים נע סביב ה- 1500 ש"ח (כולל מע"מ) למ"ר יציקה.
  • משטח בטון שיש מעליו תקרה נוספת מחושב לפי 100% משטחו בפועל.
  • משטח בטון שאין מעליו תקרה נוספת מחושב לפי 50% משטחו בפועל.
  • משטח בטון חיצוני אשר מחובר לרצפת קומת הקרקע מחושב לפי 50% משטחו בפועל.

דוגמא לחישוב עלותו של שלד:

מבנה בן 120 מ"ר בנוי. בקומת הקרקע מתוכננים להיבנות 70 מ"ר, ואילו קומה א' תורכב מ-50 מ"ר בנוי, ועוד-20 מ"ר של מרפסת פתוחה. כל יציקת משטח תחושב בנפרד:

  • ריצפת קומת הקרקע (בגובה 0.00, יש מעליה תקרה נוספת): 70 מ"ר X 100% = 70 מ"ר
  • ריצפת החלק הבנוי בקומה א' (אשר יש מעליה תקרה נוספת): 50 מ"ר X 100% = 50 מ"ר
  • ריצפת המרפסת בקומה א' (אשר אין מעליה תקרה נוספת): 20 מ"ר X 50% = 10 מ"ר
  • תקרת קומה א' (אשר אין מעליה תקרה נוספת): 50 מ"ר X 50% = 25 מ"ר

———————————————————————————————————-

  • סה"כ מ"ר יציקה לצורך חישוב שלד: 155 מ"ר
  • חישוב עלויות בניה של השלד : נכפיל 1500 ש"ח ב- 180 מ"ר ונקבל: 232,000 ₪ כולל מע"מ.
עלויות בניה – גמר :
  • עלויות גמר ברמת גימור סטנדרטי נעות סביב 4,000 ₪ כולל מע"מ למ"ר.
  • עלויות גמר ברמת גימור יוקרתי מתחילות ב 5,000 ₪ כולל מע"מ למ"ר.
עלויות בניה – פיתוח השטח:
  • עלויות קירות תומכים בקרקע מחושבות לפי עלות של 380 ש"ח כולל מע"מ למ"ר.
  • עלויות קירות תומכים בקרקע עולות במידה ויש צורך בציפוי אבן לקירות.

לכך יש להוסיף עלויות נוספות בהתאם לתכנית האדריכלית : משטחי חניה, שבילים, גדר קלה, מילוי אדמת גינון, פיתוח הגינה וכן הלאה.

עלויות בניה

חישוב עלויות בניה נוספות:

כפי שציינו מוקדם יותר, חישוב עלויות בניה כולל את עלויות הפיתוח, השלד והגמר, אבל הוא מהווה רק חלק מהתמונה. על חישוב עלויות בניה עיקריות מתווספות ההוצאות הבאות:

  • תכולת מבנה : כולל את עלויות המטבח, מערכות בקרת אקלים, ריהוט, גופי תאורה וכדומה.
  • אגרות בניה : משתנות בין רשות לרשות וכוללות אגרות ביוב, כבישים, מדרכות וכדומה.
  • תשלומים למנהל מקרקעי ישראל : במידה והמגרש מוחכר מהמנהל, יש לבדוק את טיב חוזה החכירה מכיוון שבחלק מהחוזים נקבע כי יש לשלם דמי היתר על כל מ"ר מעבר לרשום בהסכם החכירה מול המנהל.
  • היטל השבחה : אם קיים (לא בהכרח).
  • אגרת היתר בניה : כ 25 ₪ למ"ר.
  • שכר טרחת עורך דין : 5-1.5% מערך הקרקע, לא כולל מע"מ.
  • דמי תיווך : (במידה ונעזרתם בשירותי תיווך) 1-2% מערך הקרקע, לא כולל מע"מ.
  • אדריכל : 120-160 ₪ למ"ר לא כולל מע"מ (ויכול לעלות הרבה יותר בהתאם לביקוש ויוקרת האדריכל)
  • קונסטרוקטור (מהנדס בניין) : 35 ₪ למ"ר לא כולל מע"מ.
  • מנהל עבודה או מפקח בניה : החל מ 4,000 ₪ לחודש לא כולל מע"מ, או לפי אחוזים מעלות הפרויקט.
  • יועץ קרקע : כ 2000 ₪ לדו"ח יועץ קרקע ועוד כ 1800 ₪ לשני קידוחי ניסיון בשטח ללא מע"מ.
  • מודד : כ 2000 ₪ לא כולל מע"מ למדידה ראשונה של כחצי דונם ועוד כ 1000 ₪ לא כולל מע"מ לכל ביקור, לשלושה ביקורים נוספים.
  • מכון התקנים : כ 2200 ₪  כולל מע"מ.
  • צילומי תכניות, אגרות לפתיחת תיק, שונות : 3,000 ₪ לערך, כולל מע"מ.
  • עלויות מימון הבניה על ידי הבנק למשכנתאות : פתיחת תיק, שמאות, ביטוח, רישום משכון וכן הלאה.