ניהול פרויקטים בבניה – סל השירותים המלא.

ניהול פרויקטים בבניה – סל השירותים המלא.

ניהול פרויקטים בבניה עבודות חוץ במרכז

בין סל השירותים של חברתנו אנו מעניקים שירותי ניהול פרויקטים בבניה ללקוחות פרטיים, עסקיים וציבוריים. מהו ניהול פרויקטים בבניה, מהם היתרונות של שכירת מנהל פרויקטים לפרויקט הבניה? על כל זאת ועוד במאמר הבא.

בין סל השירותים של חברתנו אנו מעניקים שירותי ניהול פרויקטים בבניה ללקוחות פרטיים, עסקיים וציבוריים. מהו ניהול פרויקטים בבניה, מהם היתרונות של שכירת מנהל פרויקטים לפרויקט הבניה? על כל זאת ועוד במאמר הבא.

פרויקט בניה הוא פרויקט מורכב ורב פנים. הוא דורש יכולות תכנון של הפרויקט מתחילתו ועד סופו, יכולות תכנון והתווית לוחות זמנים, שליטה בהם ועמידה במסגרתם, תכנון תקציב, ניהולו ומעקב אחריו, יעילות, דייקנות ותשומת לב לפרטים. שירותי ניהול פרויקטים בבניה נותנים מענה לצד זה של עבודה בבניית או שיפוץ בית. ניהול פרויקט בבניה נדרש כאשר מפקח הבניה עוסק אך ורק בפן המעשי של הבניה בשטח. אם נתווה את חלוקת התפקידים ביניהם, הרי שמנהל הפרויקט אמון על הצד התכנוני, הלוגיסטי והאדמיניסטרטיבי של הפרויקט, בעוד שמפקח הבניה אמון על הצד המקצועי של הפרויקט.
בעוד מפקח בניה הוא איש השטח שלך, אשר מתמקד בעבודה בשטח מול קבלני המשנה, משגיח מקרוב על טיב עבודתם, טיב ואיכות החומרים והציוד בהם הם עושים שימוש, התאמת העבודה לתקנים ולתקנות, איתור ומניעת ליקויי בניה ותיאום עבודת בעלי המקצוע, מנהל הפרויקט בבניה אחראי על ניהול התקציב, הוצאת מכרזים לקבלני משנה, סגירת חוזים ומעקב אחרי ביצועם מול מפקח הבניה, ובסוף הפרויקט ידאג לטיפול בפסולת הבניין לפי החוק.
בנוסף לכל אלו דואג מנהל הפרויקט לבצע את התשלומים לכל הספקים ונותני השירות במועד ובהתאם להסכמים ולכתבי הכמויות. כלומר : איש השטח שהוא מפקח הבניה דואג לביצוע העבודות בשטח, טיבן ואיכותן, ואילו מנהל הפרויקט דואג לכל הפן הכספי, החוזי והביורוקרטי.
ניהול פרויקטים בבניה להלן מנהל הפרויקט עומד בקשר יומיומי עם מפקח בניה. הוא מתעדכן ממנו באשר להתקדמות העבודה בכל סעיף וסעיף בפרויקט ומנהל יומן עבודה מסודר בו מתועד מה נעשה בכל תחום בכל יום. הוא מנהל רישום מסודר של ההוצאות בכל שלב ושלב של הפרויקט, משווה בין החוזים לבין החשבוניות, ויודע בכל שלב מה שולם למי ועבור מה. במקרים בהם מתגלע ויכוח בנוגע למה שסוכם, הוא שולף מהקלסר שלו את ההסכם החתום ומוודא שכולם מיישרים קו בהתאם לסיכום החתום והרשמי. במקרים בהם מתעוררת אי הבנה, הוא הכתובת לבירורים.

ניהול פרויקטים בבניה גוש דירות
ניהול פרויקטים בבניה תמא 38

ניהול פרויקטים בבניה מול קבלני המשנה

ניהול פרויקטים בבניה מול קבלני המשנה

כבר אמרנו שחלק עיקרי מעבודתו של מנהל הפרויקט היא עבודה מול קבלני המשנה. מיהם קבלני המשנה ומה טיב עבודת מנהל הפרויקט מולם? ובכן, בניית בית מן המסד ועד הטפחות כוללת עבודה מול קבלני משנה רבים ומגוונים, ביניהם קבלן שלד, אשר עובד לפי תכניות אדריכלות וקונסטרוקציה; קבלן איטום אשר עובד לפי מפרט האיטום של האדריכל, קבלן החשמל אשר עובד בהתאם להנחיות האדריכל ויועץ החשמל; קבלן אינסטלציה; קבלן גגות רעפים; קבלן מיזוג אויר; קבלן טיח; קבלן ריצוף; קבלן אלומיניום; קבלן צבע; קבלן מסגרות; קבלן פיתוח; קבלן כלים סניטרים; קבלן נגרות וכן הלאה. מול כל אלה, תפקידו של מנהל הפרויקט בבניה להוציא מכרזים, לבחור קבלנים ולערוך עמם חוזים מפורטים הכוללים לוחות זמנים מפורטים, כתבי כמויות מדויקים והסכמי עבודה מלאים. לאחר מכן הוא אחראי על התשלום לקבלני משנה אלה בהתאם להתקדמות עבודתם, לניהול יומן העבודה שלהם מדי יום ביומו ולמעקב אחרי חשבוניות וניהול התקציב בהתאם. ניהול פרויקטים בבניה הוא שירות האחראי על הזמנת קבלני המשנה במועד המתאים ולאחר השלמת כל שנדרש טרם יתחילו בעבודתם, על טיב עבודתם ואיכות החומרים בהם הם עושים שימוש, על תיאום בינם לבין קבלני המשנה הנוספים העובדים במקביל אליהם או אחריהם וכן הלאה.

קובץ PDF – דוגמה לחיפוי בניין

עבודת מנהל הפרויקט מול הרשויות, העירייה או המועצה המקומית

מנהל הפרויקט אחראי לקבלת כל האישורים וההיתרים הנדרשים לתחילת העבודה ובמהלכה. הוא מטפל בהליכים הביורוקרטיים הנדרשים לאישור התכניות (בשיתוף פעולה עם האדריכל והקונסטרוקטור) והוא המטפל בכל הנדרש לקבל אישור לחריגות בניה, אישור איטום ממ"ד וקבלת טופס 4.

ניהול פרויקטים בבניה עבודות חוץ
ניהול פרויקטים בבניה שיפוץ וילה

דוגמה לעבודת מנהל פרויקט – תוספת בניה כולל בנית ממ"ד

אם נתבונן, למשל, על שיפוץ כולל ותוספת בניה אשר כוללים בניית ממ"ד, חלוקת העבודה תתבצע באופן הבא: מנהל הפרויקט יטפל בנושא רישוי בנית הממ"ד אל מול הרשות המקומית או העירייה, השכנים וכל הגורמים הרלבנטיים. הוא יבנה את תקציב בניית הממ"ד, יוציא מכרז למספר קבלני משנה לבניית ממ"ד, יבחן את הצעות הקבלנים, ישווה ביניהן ויבחר את הקבלן המבצע. הוא יערוך חוזה מפורט עם קבלן המשנה, יסכם את פרטי התשלום ואת כתב הכמויות ויעקוב אחרי ביצועו לפרטי פרטיו. מפקח הבנייה יוודא שקבלן המשנה יגיע לשטח רק כאשר ניתן להתחיל בעבודות החפירה והיציקה של הממ"ד. הוא יוודא שקבלן המשנה עובד בהתאם לכתב הכמויות, שכל החומרים עליהם סוכם מראש הגיעו לאתר העבודה במלואם ושהם בדיוק החומרים עליהם סוכם, לא שווי ערך ולא חלופיים. מפקח הבניה יוודא שעבודות היציקה והבניה מתנהלות לפי דרישות פיקוד העורף. אם הוא יזהה ליקויי בניה או עבודה רשלנית הוא יעצור אותם בזמן אמת ויפקח על תיקונם או על ביצועם מחדש. אם הוא יבחין באי הלימה בין מה שסוכם למה שמבוצע בפועל, הוא יפנה אל מנהל הפרויקט אשר יפנה אל הקבלן ויקרא אותו לסדר. לאחר תום בניית הממ"ד בפיקוחו ולשביעות רצונו של מפקח הבניה, יגיע תורו של מנהל העבודה לטפל בביורוקרטיה של הכנת הממ"ד לקבלת טופס 4. מנהל הפרויקט ידאג :

 

  • לבקש מהקבלן מדבקות ומספרי תו תקן של החלון ודלת הממ"ד ולדאוג להדבקתן על חלון הממ"ד ועל דלת הממ"ד.
  • להזמין איזוטופ לבדיקת אטימות ובדיקת טיח לממ"ד.
  • לבצע בדיקות בטון.
  • להשיג אישור מעבדה לטיח ואישור מעבדה לאטימות הממ"ד..
  • לריכוז תוצאות בטון.
  • להצהרת מהנדס שאחראי על שלד הדירה בכלל והממ"ד בפרט.
  • להתקנת מערכת סינון אוויר ואב"כ.
  • לצילום תכנית של הג"א (הגנה אזרחית).

 

לאחר שמנהל הפרויקט מוודא שאכן בוצעו כל ההליכים הנ"ל, הוא פונה להג"א על מנת לקבל אישור שהממ"ד אכן תקין. לאחר קבלת האישור מהג"א, מגיש מנהלת הפרויקט לוועדת שקמים את המסמכים הנדרשים לקבלת טופס 4 לבניין.
ניהול פרויקטים בבניה הוא שירות שעולה לך כסף אך שווה זהב. הוא למעשה חוסך לך כסף, מכיוון שניסיונו הרב והיכרותו עם שוק הבניה מאפשרים לו להבחין בין עסקה טובה לעסקה מפוקפקת. הוא מכיר את העושים במלאכה, את אנשי המקצוע ואת הספקים, הוא יודע מה המחירים המקובלים, וגם מהם הוא מצליח לגזור הנחות נאות מכיוון שהוא מקושר היטב והוא מקור לעבודות רבות – לא רק בפרויקט הבניה שלך אלא גם בקודמים לו ובבאים אחריו. זאת הסיבה שקבלני המשנה רוצים להעניק לו – ובעצם לך – מחיר הוגן ושירות מצוין – הם רוצים שימשיך לעבוד איתם גם אחרי שיסיימו את הפרויקט שלך. זה יתרון עצום שאין לך, שמגיע לעולם הבניה לביקור קצר (גם אם נראה לך ארוך ושלא יסתיים לעולם) וממשיך משם הלאה לעולמות אחרים. מנהל הפרויקטים חי ונושם את ענף הבניין ושוחה בו כמו דג במים.

כפי שציינו מספר פעמים כאן ובמאמרים נוספים, בנית בית היא פרויקט ארוך, מורכב, וכנראה גם הפרויקט היקר ביותר שתנהלו אי פעם בחייכם. פעמים רבות אנו שומעים אשים מתארים את תהליך בנית הבית שלהם בתור האתגר הקשה ביותר שהתמודדו עמו במשך חייהם. אולי יעניין אתכם לדעת גם שמחקרים מראים שבנית או שיפוץ בית הם אחד מגורמי הסטרס הגדולים ביותר העולם המערבי – לצד גירושים, פיטורין מהעבודה ועוד אירועי חיים מטלטלים הסוג הזה. חלק ניכר מהסיבות לכך נובע מהצורך התמידי לתמרן ולתפעל צוות כה גדול של עובדים וקבלני משנה, לשלוט בתקציב ובלוחות זמנים ולהתנהל בשלווה ובביטחון בעולם שהוא דינמי ולעצים אף כאוטי, וכל זאת במקביל לניהול חיים מלאים, קריירה, חיי משפחה וחברה. היתרון הגדול של שכירת השירות ניהול פרויקטים בבניה ומנהל פרויקט הוא שזאת העבודה שלו, ולא שלך. לא רק שיש לו את כל הזמן והמשאבים לניהול הפרויקט הזה, הוא גם אינו מעורב רגשית, הוא מקבל החלטות ומתנהל באופן מקצועי ומתוך ניסיון והוא יודע מה הוא עושה כי זה המקצוע שלו. בכך הוא מקל עליכם ומאפשר לכם לצלוח את התקופה הזאת במינימום של טרדות, דאגות וכאב ראש, ומבטיח לכם שיש מי שדואג שהכל יתקתק, עד לסיום המוצלח של העבודה, עד לרגע בו תקבלו את המפתח ותיכנסו לגור בבית שתמיד חלמתם עליו.

ניהול פרויקטים בבניה – מתאים לפרויקטים גדולים בלבד?

ובכן, לא. למעשה, תפקידו של מנהל הפרויקטים בפרויקטים גדולים של בניה הוא ברור לכולם ואין צורך לשכנע את המשוכנעים. לעומת זאת, אנשים פרטיים אשר מתחילים בפרויקט בניה אינם בטוחים בנוגע לנחיצות של מנהל פרויקט בבניה של בית פרטי אחד. התשובה שלנו היא שניהול פרויקטים הוא בהחלט שירות נחוץ גם לפרויקטים קטנים. במיוחד בפרויקטים מסוג זה, בעל הפרויקט או יזם הבניה הוא אדם מן הישוב, שההתמחות שלו מגיעה מתחום אחר לחלוטין. כמו שאנחנו נזקקים לשירותיו של עורך דין מומחה לנדל"ן בכל קניה או מכירה של נדל"ן, ולעורך דין שמתמחה בדיני חברות לצורך מיזוג חברה, כך אנו נזקקים לשירותי מנהל פרויקטים לצורך ניהול פרויקט הבניה הפרטי שלנו. כמו שנאמר – הפרדת רשויות, התמקצעות ויסודיות הם הכלים שמבטיחים קיומו וניהולו של פרויקט בניה מוצלח.

מנהל פרויקט או קבלן מפתח

שתי האופציות העיקריות אשר עומדות כיום בפני בונים הן בניית בית דרך קבלן מפתח, או בניית בית באמצעות מנהל פרויקט אשר מספק ללקוח שירותי ניהול פרויקטים בבניה. ככלל, עלות בניית בית עם מנהל פרויקט שמספק שירותי ניהול פרויקטים בבניה היא נמוכה יותר מעלות בניית בית דרך קבלן מפתח, ולא זו בלבד, אלא שמנהל פרויקט משגיח ומוודא שהפרויקט מתקדם בצורה הטובה והמקצועית ביותר ובהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו, כך שיש עין מקצועית שעוקבת אחרי שלבי הבניה, ופחות התעסקות של הבונה בפרויקט לעומת ההתעסקות בפרויקט בעבודה מול קבלן מפתח. כלומר : ניהול פרויקטים בבניה חוסך לכם כסף וזמן ומבטיח לכם פיקוח מקצועי הדוק על פרויקט הבניה שלכם.
בעבודה מול קבלן מפתח, המחיר לפרויקט הבניה סגור מראש , וכל שינוי שתבקשו לבצע (למשל : תוספת נקודת חשמל, שינוי גובה חלון, תוספת נקודת מים וכו') ידרוש תוספת מחיר. התשלום לקבלן המפתח מחייב מקדמה משמעותית של כמאה עד מאתיים אלף ₪ שנמצאים בכיס של הקבלן והופכים את יחסי הכוחות בין הקבלן המפתח ללקוח ללא מאוזנים – הכוח נמצא בידיים של הקבלן ולא של הלקוח. הקבלן המפתח בוחר בעצמו את קבלני המשנה ובעלי המקצוע ואילו ללקוח אין שליטה על האיכות שלהם ועל טיב עבודתם. והגורם המשמעותי מכל : מהרגע שהעסקה בין הלקוח לקבלן נחתמה, יש לקבלן אינטרס מובהק לצמצם בעלויות. כיצד הוא מצמצם בעלויות ? על חשבון כמות ואיכות החומרים, איכות בעלי המקצוע, משך זמן העבודה באתר הבניה ועוד כהנה וכהנה. לעומת זאת, מנהל הפרויקט אשר מספק שירותי ניהול פרויקטים בבניה הוא האיש של הלקוח – זוהי משרת אמון ולא יחסי קבלן מול לקוח. אין לו שום אינטרס לצמצם עלויות. וכל שעומד לנגד עיניו הוא האינטרס של הלקוח שלו.

ניהול פרויקטים בבניה
ניהול פרויקטים בבניה עמידה בזמנים