שיפוץ-מסדרון-אחרי

השבחת נכסים

In כללי by nitsan

 

השבחת נכסים – הדרך הנכונה

השבחת נכסים
השבחת נכס

השבחת נכסים היא שם כללי למכלול של פעולות שאתם כבעלי נכס נדל"ן יכולים לנקוט על מנת להעלות את ערך הנכס שבבעלותכם. שיפוץ או הרחבה יעילים וריאליים של נכס בבעלותכם יבטיחו את השבחתו ואת עליית הערך שלו בין אם לצורך מכירה ובין אם לצורך השכרה.

השם שלך (חובה)

האימייל שלך: (חובה)

ההודעה שלך

יצירת קשר

טלפון במשרד:
073-7969738
אימייל:
effective.co.il@gmail.com
שעות פעילות:
ימים א-ה 8:00-19:00
יום ו -8:00-13:00

השבחה אקטיבית והשבחה פסיבית

השבחה פסיבית משמעה התהליך הטבעי שמתרחש כמעט בכל קניה של נכס. כמעט בכל שיחת סלון בין אנשים צעירים אנחנו שומעים את האמירה הגורסת כי מי שקנה דירה לפני עשור עשה את עסקת חייו. האמירה הזאת רלבנטית תמיד : היא נכונה היום במבט של עשור אחורה, הייתה נכונה גם לפני עשור במבט של שני עשורים אחורה, ותהיה נכונה גם בעוד עשר שנים במבט להיום. ערך הדירות בישראל עולה ובהתמדה ולכן בעוד עשור, ישבו זוגות צעירים בסלון ויתקנאו באנשים שרכשו דירות היום. הצמיחה הדמוגרפית בישראל ומלאי הקרקעות המצומצם באזורי הביקוש מביאים לכך שהמגמה הכללית בשוק הנדל"ן הישראלי היא עליה מתמדת בערך הדירות ולכן למעט מקרים חריגים במיוחד, כל קנייה של דירה משמעה השבחה פסיבית לטווח הארוך. לכן השקעה בנדל"ן היא השקעה סולידית ויציבה שמספקת לנו יציבות ועליית ערך לאורך השנים כנגזרת טבעית של התנהלות שוק הנדל"ן הישראלי. אם אנחנו רוכשים נכס כהשקעה ומשכירים אותו, מצטרפת לעליית ערך הבית לאורך שנים גם התשואה שנקבל מהשכרתו, עסקה מצוינת לכל הדעות.
השבחה אקטיבית מתייחסת לפעולות שנבצע בנכס קיים על מנת להעלות את ערכו. כשמדברים על השבחת נכסים לצורך השקעה ומכירה, מדברים על שני מסלולים עיקריים : שיפוץ של נכס או הגדלה של נכס בעל זכויות בניה נוספות. שתי האפשרויות האלה תופסות גם במקרה של השבחה לצורך מכירה וגם במקרה של השבחה לצורך השכרה.

שיפוץ למטרת השבחת נכס
שיפוץ נכסים

השבחת נכסים זכויות בניה

אפיק אטרקטיבי מאד של השבחת נכסים הוא ניצול זכויות בניה בנכס. רבים מן הבניינים בארצנו נבנו לפני שנים רבות. מאז בנייתם ועד היום, אושרו תכנית בניין עיר חדשות, אשר הגדילו את זכויות הבניה. כך ניתן, למשל, לנצל זכויות בניה של דירה קטנה ולהכפיל ואף לשלש את ערכה, הן לצורך השכרתה והן לצורך מכירתה. ניקח לדוגמה את הישוב קריית טבעון שבעמק יזרעאל, ישוב אשר מתאפיין באוכלוסייה מחתך סוציואקונומי גבוה במיוחד. קריית טבעון מתאפיינת בבניה של בתים פרטיים צמודי קרקע במחירים שנעים סביב 2,000,000 ₪. יש בה מחסור בדירות שמתאימות לזוגות צעירים שאינם מסוגלים לרכוש בית צמוד קרקע. לצד הבתים היוקרתיים בטבעון ישנן שכונות מסוימות שעוד יש בהן בנייני רכבות מיושנים עם דירות חדר, שהיו מאוכלסות בעבר על ידי אוכלוסיות קשות יום. לאותן דירות יש זכויות בניה נרחבות שמאפשרות להרחיב אותן לדירות בנות שתי קומות, ואכן בעשור האחרון, רבות מהדירות בשכונות אלו הושבחו משמעותית בהליך של ניצול זכויות הבניה שלהן והרחבתן לדירות איכותיות ומרווחות. דירת חדר שהושכרה במחיר של כ 1,000 ₪ והורחבה תוך ניצול זכויות הבניה שלה, מושכרת כיום במחירים שנעים סביב 3,500-3,800 לחודש. משקיעים נבונים שראו את הפוטנציאל ופעלו בהתאם, שילשו את התשואה מהדירות בבעלותם והכפילו, לכל הפחות, את ערכן.

השבחת נכסים תמ"א 38

בוודאי שמעתם כבר על תמ"א 38, שהיא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. זוהי תכנית ממשלתית שנועדה לחזק מבנים קיימים ולמגן אותם מפני נזקי רעידות אדמה. לפי תכנית תמ"א 38 מבנים אשר נמצאים בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה עוברים תהליך של חיזוק ושיפוץ במימון יזמי נדל"ן וללא עלות לדיירים, ובתמורה לכך מקבלים היזמים זכויות בניה במבנה, שמאפשרות להם לבנות בו דירות חדשות שנשארות בבעלותם. המשמעות עבור בעלי הדירות הוא השבחת נכס בערך של כ 30% ללא כל השקעה מצדם.

מה כולל חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה? 

  • שיפוץ חיצוני לבניין
  • הרחבת הדירות
  • הוספת מרפסת שמש או ממ"ד
  • הוספת מעלית
  • שיפוץ חדר המדרגות
  • הוספת או הרחבת מקומות החנייה בבניין

וכמו שאמרנו קודם : מדובר בעליית ערך אשר משמעה השבחת נכס של כ 30%.

השבחת נכסים לקראת מכירה או השכרה על ידי שיפוץ

ברוב המקרים ואצל רוב רוכשי הדירות, נכס במצב ירוד אשר דורש השקעה ושיפוץ יימכר במחיר נמוך משמעותית מנכס במצב טוב שאפשר פשוט להיכנס אליו עם המזוודות. בחלק ניכר מהמקרים ההפרש במחיר הנכס בעקבות השיפוץ גדול יותר מההשקעה הנדרשת בשיפוץ הנכס והשבחתו. כלומר, נכס במצב ירוד שמוצע למכירה ב 1,500,000 ₪, שנשקיע בו 100,000 ₪, יכול להימכר בהפרש גדול יותר מאותם 100,000 ₪. זאת הזדמנות טובה להשבחת נכס שתשתלם לכם בהמשך.
עם זאת, ההשקעה בשיפוץ לצורך השבחת נכס צריכה להיות ריאלית ולהתבצע בהתאם לעלייה בערך הנכס. החלטה על השקעה כזאת צריכה להתבסס על מחקר מעמיק של הנכס, שוק הדירות בסביבה, האוכלוסייה וכן הלאה, כדי לוודא שההשקעה אכן תשתלם. ניקח לדוגמה את שכונת נשר בחיפה שהיא מבוקשת מאד בקרב משקיעים קטנים. שוק השכירות בנשר הוא פעיל מאד והדירות בו מבוקשות מאד בשל קרבתה של השכונה לטכניון ולאוניברסיטת חיפה. השכונה מתאפיינת בבתי דירות ישנים במצב בינוני עד ירוד. משקיע שירכוש דירה בת שני חדרים במצב שדורש שיפוץ וישקיע בה סכום כסף קטן יחסית כדי להפוך אותה לנעימה ואטרקטיבית, יוכל להשכיר אותה בסכומים הנעים סביב 2,000 ₪ לחודש, לעומת סכומים הנעים סביב 1,200 ₪ לחודש לדירה דומה שאינה משופצת. עם זאת, השקעה גדולה בשיפוץ של דירה כזאת והפיכתה לדירת יוקרה, לא תשתלם, מכיוון שהשכונה אינה שכונה בה מתגוררים אנשים שרוצים או מוכנים להשקיע בדירות יוקרה בשכר דירה גבוה יותר מ 2,000 ₪. ההשקעה לא תחזיר את עצמה. השבחה של נכס כזה תתאפשר על ידי שיפוץ בסיסי ברמת גימור סטנדרטית בלבד. כך גם בהשבחת נכס על ידי שיפוץ במטרה למכור אותו : ההשקעה בשיפוץ צריכה להיות מידתית על מנת שיחס העלות תועלת יהיה לטובתכם.

שיפוץ מטבח להשבחת נכס
שיפוץ מטבח להשבחת נכסים
סקר שוק מעמיק ובחירה מושכלת, יחד עם תכנית ראלית וכלכלית להשבחת הנכס, הם כללי האצבע של השבחת נכסים על ידי שיפוץ, הרחבה או ניצול זכויות בניה קיימות.צוות אפקטיב